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关于进一步加强商品房销售管理的通知

眉山天府新区、各县（区）住房城乡建设、综合执法和市场监管主管部门，各房地产开发企业、经纪机构：

为进一步加强房地产市场管理，规范商品房销售行为，维护购房人的合法权益，营造公开、公平、公正的市场环境，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据相关法律法规和制度规定，结合我市实际，现将进一步加强商品房销售管理有关事项通知如下。

强化行政审批，

严格商品房预售许可评审

坚持商品房预售评审制度。

爱上海房地产开发企业（以下简称开发企业）预售商品房，在满足预售条件后向住建部门提交预售许可申请，住建部门定期组织政法、公安、人社、自然资源、市场监管、信访、税务等部门开展商品房预售许可联席评审，评审前对项目建设进行实地检查。未取得《商品房预售许可证》的，开发企业和房地产经纪机构（以下简称经纪机构）不得进行预售；不得委托第三方平台、机构、渠道进行预售；不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等任何形式收取定金、预订款等费用进行违规预售。

优化商品住房预售许可条件。

批准商品住房预售许可标准按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上。其中6层以下（含6层）的房地产开发项目已完成2层主体结构，6层以上18层以下（含18层）的房地产开发项目已完成6层主体结构，18层以上的房地产开发项目已完成10层主体结构，有地下层的（架空层除外），地下1层按地面2层的工程量计算。文件施行之日前取得施工许可证的，按照以前的规定执行。

加强商业地产预售许可管理。

眉山城市规划区内的商业项目申请预售，投入开发建设资金须达到工程建设总投资40%，已设置土地使用权抵押的实行封顶预售；眉山城市规划区外的商业项目实行封顶预售，已设置土地使用权抵押的实行现房销售。开发企业在申请预售许可时，应当向住建部门提交预售方案，并递交“不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”和“不虚假宣传、不发布违法广告”的书面承诺。

实行商品房预售信用管理。

对信用等级为A级的开发企业，在申请办理商品房预售许可、合同网签备案、预售资金支取时开设绿色通道；对信用等级为B级的开发企业，实施常规管理；对信用等级为C级的开发企业，取得商品房预售许可的投入开发建设资金比例须达到40%以上；对信用等级为D级的开发企业，取得商品房预售许可的投入开发建设资金比例须达到70%以上，并对预售资金重点监管。

强化分类指导，

严格商品房销售过程管理

规范商品房房源信息发布。

开发企业在取得《商品房预售许可证》后10日内必须一次性公开全部准售房源。在销售现场设置商品房房源公示系统，及时反映可售、已售、认购等房源销售状态，严禁一房多卖、捂盘惜售。商品房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。房地产主管部门要及时通过对外信息公示屏、眉山市房地产综合信息网定期对外公布商品房挂牌价格、房源信息、市场走势、政策信息等。

规范商品房销售宣传行为。

开发企业和经纪机构必须据实宣传，销售广告和宣传资料内容必须真实、准确、合法、规范，沙盘模型、宣传图纸要与规划方案一致，沙盘模型应一次性完整展示，不得只展示已批准预售楼栋误导消费者，不得捏造容积率、绿化面积、销售情况等；应主动公示项目周边不利因素信息、警示信息等，不得刻意规避项目周边不利因素；项目位置示意图要比例恰当，标注项目与所展示的机杨、火车站、医院等城市重要公共场所的距离应当准确、清楚；不得以项目周边尚在规划或者已规划官方尚未公布的交通、商业、医疗、教育设施以及其他市政配套设施作诱导宣传；商业地产项目销售广告不得包含升值预期、回报承诺、融资或者变相融资等违法违规内容；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，售后租金不得违规直接抵扣商品房总价款。

规范新建商品住宅交付标准。

爱上海开发企业销售非成品住宅需要设置样板房的，样板房的户型、面积、结构要与规划设计方案一致，且应在显著位置明示仅为效果示意并非交付标准。开发企业在申报成品住宅预售许可前，应按不同户型和交付标准分别设置样板房，样板房的尺寸、空间应与规划设计方案一致。成品住宅收房率未达50%以上，开发企业不得拆除样板房，且应留存影像资料备查。在销售现场显著位置对成品住宅主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌、规格、型号、数量等关键内容进行公示，并在成品住宅销售合同中予以明确。

加强商品房销售价格管理。

爱上海商品房销售要合理定价、明码标价，严格实行一房一价，对外销售的商品房价格不得超过挂牌价格，购房人实际支付的房价款应与《商品房买卖合同》约定的房价款一致。开发企业委托经纪机构销售商品房的，鼓励佣金由开发企业支付，受托经纪机构代理销售商品房时不得收取佣金以外未予明示的其他费用。

加强商品房销售合同管理。

开发企业须使用全省统一的《商品房买卖合同》，合同中不得设定侵害购房人合法权益的霸王条款，不得涂改、删改合同中规定的保护购房者合法权益的条款。鼓励开发企业在合同约定中选择取得建设工程竣工验收备案证明文件后交付商品房；配套设施的权利归属在商品房买卖合同中应予明确，不得违规出售底楼花园、楼顶露台、作为人防工程的地下设施等，严禁任何公司和个人在竣工验收后违法改建、私搭乱建。购房人认购商品住房后，未在约定时间内签订《商品房买卖合同》的，认购应予以解除，解除的房源应当公开销售。

加强商品房销售资金监管。

购房人支付的购房款必须全部直接存入监管账户，严禁开发企业或委托的第三方机构将预售资金存入监管账户以外的其他任何账户；购房人申请按揭贷款的，发放贷款银行应及时将贷款直接划转至监管账户。实行商品房预售资金分类管理，对问题楼盘实行重点监管。工程项目资金、办证资金要在使用手续完备的情况下，程序规范、用途精准地拨付至对应账户，原则上不得通过开发企业中转。开发企业不得代收或变相代收购房人缴纳的相关税费。

实行销售人员亮证上岗制度。

爱上海由市房地产业协会制定商品房销售从业人员行为准则，将开发企业和经纪机构销售人员纳入统一管理，负责组织开展岗前业务培训和日常培训，对商品房销售人员实行亮证上岗、挂牌销售服务。开发企业应在销售现场设置销售人员公示栏，并为购房群众设置导购提示。

强化行业治理，

营造良好的市场环境

加强宣传教育。

爱上海由市房地产服务中心负责，通过网络媒体、报刊杂志和宣传标语等方式，加大对房地产市场法律法规的宣传力度，增强购房人的购房常识和法治意识，在购房时重点查看土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等证件是否齐全，是否具有购房合同网上签约和房地产主管部门备案，是否存在商业地产委托经营、高额回报等销售陷阱。

加强信用管理。

严格执行《眉山市房地产开发企业信用综合评价管理暂行办法》《眉山市房地产经纪机构信用综合评价管理暂行办法》，扎实推进房地产市场信用管理，定期对外公示开发企业和经纪机构的信用考核分值、排名和等级。加强信用管理运用，进一步规范开发企业、经纪机构和从业人员的市场行为，切实维护购房业主的权益，打造文明守法、诚实守信的房地产业新形象。

加强执法检查。

采取一般检查与重点检查相结合、日常检查与专项检查结合、主管部门检查和部门联合检查相结合的形式，利用“双随机一公开”检查和群众反映问题核实等多种方式，加大房地产销售市场执法检查力度。对存在虚假宣传、违规承诺、囤积房源、操纵房价、售后包租或者变相售后包租等违法违规行为的机构和从业人员，住建和市场监管部门将根据职能职责依法查处，涉嫌犯罪的，由相关行政主管部门移交公安机关依法查处。

本通知自印发之日起30日后施行，有效期5年。

眉山市住房和城乡建设局眉山市市场监督管理局

2021年7月6日

《关于进一步加强商品房销售管理的通知》政策解读

制定背景

为进一步加强房地产市场管理，规范商品房销售行为，维护购房人的合法权益，营造公开、公平、公正的市场环境，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》（眉建发〔2021〕12号）《关于印发<眉山市房地产开发企业信用综合评价管理暂行办法（2021年修订版）>的通知》（眉建发〔2021〕44号）等有关法律、法规和文件规定，结合我市实际，制定《关于进一步加强商品房销售管理的通知》（以下简称《通知》）。

制定过程

通过调研房地产开发企业（以下简称开发企业），结合房地产市场“双随机、一公开”检查，针对商品房销售出现的突出问题，分析研判商品房销售监管的重点环节和难点，坚持问题导向、精准施策，起草了《通知（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，并到县（区）调研，组织相关部门讨论，修改完善后，最终形成了《通知》。

主要内容

（一）强化行政审批，严格商品房预售许可评审。

一是坚持商品房预售评审制度。开发企业预售商品房，在满足预售条件后向住建部门提交预售许可申请，住建部门定期组织政法、公安、人社、自然资源、市场监管、信访、税务等部门开展商品房预售许可联席评审。二是优化商品住房预售许可条件。批准商品住房预售许可标准按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上。三是加强商业地产预售许可管理。眉山城市规划区内的商业项目申请预售，投入开发建设资金须达到工程建设总投资40%，已设置土地使用权抵押的实行封顶预售；眉山城市规划区外的商业项目实行封顶预售，已设置土地使用权抵押的实行现房销售。四是实行商品房预售信用管理。对信用等级为A级的开发企业，在申请办理商品房预售许可、合同网签备案、预售资金支取时开设绿色通道。

（二）强化分类指导，严格商品房销售过程管理。

一是规范商品房房源信息发布。开发企业在取得《商品房预售许可证》后10日内必须一次性公开全部准售房源。二是规范商品房销售宣传行为。开发企业和经纪机构必须据实宣传，销售广告和宣传资料内容必须真实、准确、合法、规范，沙盘模型、宣传图纸要与规划方案一致。三是规范新建商品住宅交付标准。开发企业销售非成品住宅需要设置样板房的，样板房的户型、面积、结构要与规划设计方案一致。四是加强商品房销售价格管理。商品房销售要合理定价、明码标价，严格实行一房一价。五是加强商品房销售合同管理。开发企业须使用全省统一的《商品房买卖合同》，合同中不得设定侵害购房人合法权益的霸王条款。六是加强商品房销售资金监管。购房人支付的购房款必须全部直接存入监管账户，严禁开发企业或委托的第三方机构将预售资金存入监管账户以外的其他任何账户。七是实行销售人员亮证上岗制度。将开发企业和经纪机构销售人员纳入统一管理，对商品房销售人员实行亮证上岗、挂牌销售服务。

（三）强化行业治理，营造良好的市场环境。

一是加强宣传教育。通过网络媒体、报刊杂志和宣传标语等方式，加大对房地产市场法律法规的宣传力度，增强购房人的购房常识和法治意识。二是加强信用管理。扎实推进房地产市场信用管理，定期对外公示开发企业和经纪机构的信用考核分值、排名和等级。三是加强执法检查。利用“双随机一公开”检查和群众反映问题核实等多种方式，加大房地产销售市场执法检查力度。

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