加快发展保障性租赁住房──建行的探索与经验

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经过四年的耕耘探索，建设银行住房租赁战略初步形成了一套可复制、可推广、可持续的市场化、体系化专业服务模式。部分先行地区还在此基础上，结合城市发展特点及特定人群的需求演进出更加多样的“住房租赁+”特色业态，从而使住房租赁战略的溢出效应越发显著和丰富，在满满的“获得感”中，爆发出了强劲的内生动力。为紧密围绕党和国家培育和发展住房租赁市场的需要，满足人民群众“住有所居”的现实需求。新华社瞭望智库联合建设银行组成联合课题组，通过实地调研建设银行在住房租赁领域的一系列探索和尝试，力求解析建设银行在加快发展保障性租赁住房方面的经验做法，为有关各方提供切实可行、具有参考借鉴意义的典型案例。
为落实“房住不炒”，引导形成良好的租售并举发展模式。建设银行自2017年提出住房租赁战略以来，经过四年的耕耘探索，其发展已逐渐成势，并取得了良好的战略创新引领和综合社会效应。
最新的消息是，建行的多个案例入选住建部近期刊发的《发展保障性租赁住房可复制可推广经验清单（第一批）》。数据显示，截至2021年末，建行住房租赁相关贷款余额超过1300亿元，支持新增租赁住房约50万套（间），其中惠及保障性租赁住房项目400多个，房源超过30万套（间）。住房租赁平台已推广覆盖全国超96%的地级及以上行政区，建信住房打造“建融家园”长租社区200多个，通过“两权分离”存房模式盘活社会闲置房源约12.9万间。
这一组组喜人数据的背后，不仅意味着建行住房租赁战略在助力群众实现安居梦的同时，已初步形成了一套可复制、可推广、可持续的市场化、体系化专业服务模式。走过了盆景变生态，样板变模版的探索历程。更说明建行在业内首创首发、全力推进住房租赁业务绝不是一时心血来潮和标新立异，而是集中全行智慧力量，积极回应时代关切、满足人民所需的深思熟虑之举。
八项举措确立住房租赁建行逻辑
众所周知，房地产泡沫化风险是当前中国经济步履沉重的巨型“灰犀牛”，也是横亘在人民群众心头的一座大山。要有效管控房价无序上涨，缓释房地产风险，除了继续执行国家既有风险管理措施，还需另辟蹊径，釜底抽薪。
而建行住房租赁业务的本质正是金融供给侧结构性改革在住房产业的落地，其思路是：从提供新型住房租赁供给方面入手，改变住房市场供给结构，通过增加平价住房租赁供给，适度降低住房购买需求。通过以数量换价格，以时间换空间，降低住房的投资属性预期，促使住房回归其本有的居住属性，引导房价舒缓回归，最终实现风险的精准释放。
对此，调研组经实地调研发现，对于主动躬身入局的建行来说，之所以能迅速在住房租赁领域确立起自己的优势，主要得益于八个方面的有力举措：
一是搭建了一套住房租赁管理系统，为各级地方政府、企业、个人提供阳光透明的，安全便捷的交易环节和监管支持。截至2021年10月末，建行平台监管服务已在60多个城市得到实质性的应用，完成房源核验超过1000万次，合同备案超过700万笔。支持政府部门完成300多个城市公租房信息联网工作。
二是成立了一家住房服务公司──建信住房服务有限责任公司，以更加专业和规范的组织形式，应用互联网理念和技术，不断完善综合服务平台的高效运营，承接社会公共资源，以金融服务畅通交易通道，满足社会民众需求，服务于行业监管，不断完善市场机制，成为建行在住房租赁全链条中的“稳定器”和“链接器”。
三是以创新不断迭代住房租赁业务逻辑，从把单位和个人闲置的住房像存钱一样存入建信住房公司，增加整个社会的租赁住房的供给，缓解市场供需矛盾的“存房模式”。再到以生态培育者的姿态入局，坚持“金融的归金融、市场的归市场”，与优质租赁企业建立平台合作以切入租赁行业，创新专属产品提供金融支持，通过一揽子综合赋能着力扶持一批行业龙头，形成头部引领、小微追随态势，助推行业形成向上向善的正向循环新格局。
四是组建了一个住房租赁产业联盟。联合住房租赁产业链条上的装修设计、家具家电和运营服务整个的上下游，通过整合资源，有效降低行业的运营成本，以低于市场10%～15%的价格提供家装、家具和家电等服务。
五是打造了一批长租社区，为园区蓝领、职场白领、创客和进城务工人员提供差异化的租住服务。部分地方还针对特定人群，进一步与城市更新、旧城改造、城乡协调发展等特殊需求相结合，演进出更加多样的“住房租赁+”特色业态。
六是推出了一揽子的信贷产品。面向市场提供了长期限的住房租赁贷款产品，满足租赁住房的新建、改建、收购、运营等不同时期的融资需求。
七是试点了住房租赁不动产投资信托基金（REITs），借鉴国际经验，积极开展以住房租赁项目为基础资产的REITs探索，拓宽住房租赁融资渠道。
八是发布了住房指数。从约100个城市选取住房一系列数据，编制了住房租赁价格指数。全面覆盖了国家统计局监测的70个大中城市，为市场提供参考。
也正是上述八个方面的有力举措，在为建行塑造出独具优势的业务模式同时，更为建行住房租赁业务形态的不断优化升级，奠定了坚实的基础。
建行住房租赁业态的演进：
从“存房”到“住房租赁+”
从建行住房租赁战略的发展历程来看，2018年推出的“存房模式”，可谓是战略破冰的关键一步。
正是基于这项创新，建行住房租赁战略有了切实可操的业务逻辑。即房主将闲置房源提交给建信住房进行未来3-8年的租金收益评估，房主认可该收益后与建信住房达成长租权交易，并向房主一次性或分期支付未来的长租租金，同时负责维护房屋质量、进行出租及租后管理。
随着“存房模式”的铺开，建行的房源数量开始呈现稳步增长，并在一定程度上起到了“压舱石”的作用。但随着住房租赁战略推进的不断深入，经对北京、上海、广东、深圳、浙江等地进行调研，“存房模式”演进为更贴合特定人群和城市发展需要的“住房租赁+”模式。
“获得感”让基层内生动力愈发强劲
在调研中，不少基层工作人员都坦承的表示，曾对住房租赁战略有过不理解和茫然。甚至不乏一定程度上是考核压力下的“要我做”。但当一个个案例在自己手中实现“收获”，建行基层员工的转变在发生，由“要我做”变为“我想做”。
通过实实在在的案例，建行基层工作人员在满满的“获得感”中，对住房租赁战略有了更深刻、更接地气的认识。
一是作为建行“三大战略”之一，在这场深刻的金融启蒙运动中，如果说金融科技战略是旨在“强”服务能力，普惠金融战略是“优”服务质量，那么住房租赁战略就是“建”服务场景。
从小的方面说，通过住房租赁业务，建行可以积累大量的存量客户，进而可以向其提供配套的金融服务，例如理财、结算产品等。从大的方面说，就形成了“住房租赁”与“普惠金融”双轮驱动，同时金融科技的发展又与两大战略形成相互支撑。
二是住房租赁业务正成为连接和承接对公对私业务的纽带，强化建行的差异性和综合性竞争优势。据上海曹路支行行长曹琳介绍，住房租赁业务已成了服务客户的“金字招牌”，甚至有客户就是听说建行能够提供住房租赁服务，而主动找上门来。
三是为基层员工特别是年轻人提供了飞扬出彩的舞台。据北京安华支行的年轻员工表示，在传统业务中，我们无论从经验、资源等各方面都是学习者的角色，而在住房租赁这样的创新业务中，大家都在同一起跑线上，相信只要年轻员工肯花心思、下力气就一定能成为这个领域的开拓力量。
可以预见，随着建行基层员工的内生动力越发强劲，建行住房租赁战略正突破艰难的战略初探阶段，向着战略“深水区”破浪前行。
对此，建行相关负责人总结了三个方面的具体做法：
一是打造基础设施，完善住房租赁生态圈。例如，在住建部门的指导下，推出住房租赁综合服务平台，包括监管服务、企业租赁、共享应用、公租房监测分析等五大系统，覆盖全国96%的地级及以上行政区，服务1.4万家企业、3700万个人房东和租客。搭建“平台+机构+金融+租赁产品和服务”模式，以金融力量助力培育住房租赁市场，多渠道保障租赁房源有效供给。牵头组建住房租赁产业联盟，充分整合政府、企业、房东、中介等资源，构建跨界、共享的住房租赁新生态，引领住房消费新理念。打造“数字住房”体系，加快推进工建审批、智慧建筑、智慧房管和交易资金监管四个系统推广使用，实现覆盖房屋规划、建设、交易、管理、征收等全流程、全方位、全领域的全生命周期闭环管理。
二是创新运营模式，提供专业化住房租赁服务。大力支持长租业务，创新推出多项对公、对私住房租赁金融产品，推动零散房源租期“由短变长”。打造“CCB建融家园”社区，涵盖智慧社区、金融服务、创业支持，为白领、学生、创业者等群体提供舒适的租住环境。试点发行住房租赁REITs产品，积极在制度规范、权益属性、交易架构等方面创新探索，助推试点城市住房保障体系的建立，拓宽住房租赁企业融资渠道。
三是严守监管政策，规范租赁市场。建行从业务初创期就严格执行国家住房租赁管理政策，做坚定的市场规则维护者、稳定器和压舱石。积极推动住房租赁市场标准与规则制定，参与搭建住房公积金管理系统和政府住房托管系统服务，独立编制并发布住房租赁指数，协助住建部搭建全国房地产监测系统，支持对住房市场及时动态监管。以涵盖房主、中介、租客等市场主体的规范化交易平台为基础，利用国有商业银行的信用风险评估功能，积极参与住房租赁市场诚信体系建设。打造公租房信息平台，盘活政府公租房资源，提高公租房保障能力。
“深水区”，碰上硬骨头怎么办
2021年7月2日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称《意见》），史上首次从国家层面明确了我国住房保障体系的顶层设计，为未来我国租赁住房市场发展提供了重要的政策支持。
北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红表示，本次政府出台的《意见》，在土地、财税、金融、审批等政策方面给予大力支持，将有效推动我国保障性租赁住房行业健康发展，“住房问题是关乎民生福祉的大事，必须加大城市困难群众住房保障工作力度。”
而在此之前的6月18日，国务院常务会议也已经明确，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税，对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4％税率征收房产税。
这意味着，住房租赁企业向个人出租住房将享受与个体工商户出租住房同样的税收优惠，体现了税收政策对住房租赁行业的大力支持。
可见，发展租赁住房也已被确定为中国房地产领域的重点工作。多位业内专家表示，在高房价的背景下，租赁住房是解决我国大城市住房突出问题的一个有效思路，也将成为化解房地产市场供需结构矛盾等迫切问题的重要抓手，接下来将迎来前所未有的历史发展机遇。
“今年国家推出的保障性租赁住房，是为了缓解住房租赁结构性供给不足的矛盾，让新市民、年轻人安稳下来。”李宇嘉表示，资金错配、前期投入大、回收期长，是过去发展规模化租赁发现的问题，因此保障性租赁住房需要在金融上给予支持。譬如，国家政策提出，金融企业可发行专项债券，定向支持保障性租赁住房项目。将发改委基础设施REITs，扩展到保障性租赁住房等。
但值得注意的是，虽然当前建行住房租赁战略总体发展良好，但对于建行而言，大规模推进住房租赁业务是落实金融供给侧结构性改革的积极探索，在国内外并没有先例可循，因此在其创新发展过程中不会一帆风顺，会遇到一些困难甚至是阻力和挑战。
首先，在政策层面。一是需要尽快推动长租房这一公共产品的相应规范及标准，避免“劣币驱逐良币”。建行作为国有大行可以充分发挥金融的力量，作为政府的“触角”，帮助政府深入市场、了解市场参与主体的平均成本和超额利润，协助政府在制定房屋交付、定价体系等标准时能够有章可循、有据可依，在不影响行业整体利润的前提下，最大程度为租户让利，维护市场稳定。
二是仍需推动进一步完善住房租赁行业税收优惠政策。前期住建部为租赁企业争取了业主向机构出租物业所得税降至4%、比照小规模纳税人按1.5%税率纳增值税等优惠，对长租行业发展有较强的推动作用。但如果要推动行业规模化发展，租赁企业还是需要以一般纳税人主体进行规范运营，目前对以一般纳税人方式运营企业的增值税、印花税等尚无配套税收优惠，有待进一步完善。
三是推动给予市场参与主体直接支持政策。近期国家陆续出台了支持住房租赁发展相关政策，但仍期待政府对市场参与主体给予更直接的支持，通过定向降准或融资补贴等方式，进一步降低符合政策导向的市场主体的融资成本，激发社会资本进入长租市场的积极性，促进整个行业的快速发展。如参照现有的普惠金融定向降准的方式，鼓励金融机构加大对住房租赁市场参与主体融资支持的力度；或参照扶贫贴息贷款的模式，给予经住建部门认定的符合政策支持条件的租赁企业专项贷款规模和政府贴息优惠。同时，按照国标分类住房租赁企业纳入房地产行业项下管理，在房地产整体政策管控趋严的大背景下，应给予保障性租赁住房建设经营主体必要的差别化业务办理政策和监管要求。
其次，在具体业务层面。一是业务建设能力强、优化运营弱的问题较为突出。调研发现，市场上部分APP作为主流房源信息发布渠道，对房源发布机构的流量收费方式十分简单粗暴：只要用户点击查看房源或者打通房源的咨询电话，就按次数收取流量费用，而这些运营成本最终都被分散转嫁到了租客身上。作为国有大行旗下建信住房运营的一站式房屋租赁平台──“CCB建融家园APP”，应尽量避免这方面问题，并且在功能上不断完善满足租客需求的同时，应在客户体验上与市场同类平台保持看齐并形成优势竞争力。这将是未来建行完善自身及行业生态、协助规范市场的重点，也是赢得客户和市场的关键。同时，还应通过打造国有大行的生态平台，协助政府对这类问题展开引导和规范，保护好各方的数据和信息安全。
二是经济水平差异造成住房租赁市场发展不平衡。城市的经济发展水平很大程度上决定了住房租赁市场的规模，无论租赁住房供给和租赁住房需求主体，还是租赁市场政策支持导向，经济发达程度高的城市均比欠发达地区有明显优势。因此，在城市的经济、地理、人口结构等不同的前提下，因城施策是发展住房租赁市场的必要选择。基于此，建行住房租赁战略在接下来的推进中，需由此前的跑马圈地逐步转向精细化发展。根据不同地区的实际情况，避免单纯追求房源数量上的简单增长，以“住房租赁+”为新的发力点，针对特定人群的特殊需求，依托建行资源整合、资金提供、信用支撑三大核心优势，围绕租客和业主两大客群搭建平台，不断进行自我打磨，打造以银行为核心的住房租赁生态圈。
三是正向强化舆论支持。调研发现，随着建行住房租赁战略的影响力不断扩大，出现了一些来自租户和舆论的不同声音，比如，有租户以网速慢为理由拒绝支付宽带费用，也有租户未住满租期却要求立刻退房、退押金，还有一些人利用投诉和舆论进行威胁并要求赔偿精神损失费……事实上，这不仅需要社会各方对建信住房有充分的理解和包容，更需要监管及政策方面给予适度的包容和支持，结合相应政策以时间换空间，帮助其查漏补缺，更好地服务民生。